摘要：截止今天(8月30日)中午收盘，万科股价大跌6.46%，半年的跌幅超过40%!造成万科股价暴跌的原因就是半年报。万科股价8月29日晚间，万科企业股份有限公司发布2021年半年度报告。报告显示，万科上半年营业收入1671亿元，相较去年同期的1...
截止今天(8月30日)中午收盘，万科股价大跌6.46%，半年的跌幅超过40%!造成万科股价暴跌的原因就是半年报。
万科股价
8月29日晚间，万科企业股份有限公司发布2021年半年度报告。报告显示，万科上半年营业收入1671亿元，相较去年同期的1463.5亿元增长14.19%，其中房地产开发业务收入1443.3 亿元，占比86.4%。净利润为110.4亿元，相较去年同期125.1亿元下降11.7%。
没错，净利润同比下降11.7%，就是万科股价大跌的原因。
前面我的文章《为什么可以炒股，但是不能炒房？》里面写到，股市就是剥离了使用权，只能炒所有权的市场。而炒剥离了使用权的所有权，其实就是炒未来预期的增长率。
万科净利润同比下降11.7%，更重要的是这种下跌预期越来越明显，股价就是投资者用钱对公司未来预期的投票选择器。
那么，万科股票还能投资吗？
那就看万科是否能够增长了。可以肯定，房地产开发业务继续下跌，而新业务也就是长租公寓业务是持续增长的。来看看万科长租业务的数据。
截至6月底，万科泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，累计开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。
同比增长25.6%，这就是股市中的炒作利器。
如果万科泊寓单独上市，可以肯定今天就是一个大涨，甚至涨停。
可惜，万科泊寓没有分离上市，还跟房地产开发业余混在一起。
房地产开发业务就是房子所有权的转移，长租公寓业务就是房子使用权的转移。
当前房地产投资风格发生了重大转变，也就是炒房者收益在下降，二房东的收益在上升。用内行的话讲就是投资使用权的收益全面超越了投资所有权。
如果万科泊寓单独上市，我会毫不犹豫提前布局。可惜万科泊寓的股票买不到。
所以我布局了炒使用权的其他股票，也就是二房东的股票。二房东的股票就是两个月前刚刚通过发发型的Reits,也就是房地产信托投资基金。来看看两个月前我提醒的全新Reits投资产品的最近股价变现：
华安光大产业园Reits
博时蛇口产业园Reits
其中，我买进了华安光大这只，目前仅仅一个多月盈利2.39%！并且每年还有百分之四点多的租金分红。而当前股价的上涨就是预期租金会上涨，带来分红率的上涨。
华安光大收益
同样，我还布局了租售同权的龙头公司世联行，仅仅一年多的时间涨幅超过200%，唯一可惜的是长租公寓跟房产销售没有剥离，股价现在进入了震荡行情。如果能够把长租公寓单独剥离，那么就会像新能源汽车板块一飞冲天。
现在回想万科在王石卸任、郁亮接棒后，喊出了“活下去”的口号。当初很多人还认为是郁亮在作秀，故意通过喊出这样的口号来显示自己是在危难时刻接的棒。现在看来，郁亮的口号提前喊出了行业的预期。对房地产企业来说，确实需要用“活下去”的思维来应对现在面对的困难。
而那些没有提前布局长租公寓的开发商们，比如泰禾、华夏幸福、恒大们，现在看看，都在奄奄一息。
